Dlaczego coraz więcej Polaków celowo kupuje z drugich licytacji komorniczych — i jak fala upadłości zmienia rynek okazji

Pięć lat temu licytacja komornicza kojarzyła się przeciętnemu Polakowi z czymś przykrym — z eksmisją, rodzinnym dramatem, sąsiadem, który nie dał rady spłacić kredytu. Dzisiaj coraz więcej osób patrzy na te same licytacje jak na narzędzie inwestycyjne. Czekają na nie, przeglądają harmonogramy z Krajowego Rejestru Zadłużonych, ustawiają sobie alerty. I świadomie odpuszczają pierwszą licytację, żeby taniej kupić na drugiej.

To nie jest przypadek. Stoi za tym zmiana systemowa, którą wywołały trzy nakładające się na siebie procesy: liberalizacja przepisów o upadłości konsumenckiej z 2020 roku, inflacyjna pułapka zadłużenia z lat 2022–2023 oraz rekordowy wzrost kosztów obsługi kredytów hipotecznych. Te trzy rzeczy razem doprowadziły do bezprecedensowej podaży nieruchomości, które trafiają na rynek drogą przymusową — przez licytacje komornicze i przetargi syndyków.

Fala upadłości, której nikt nie spodziewał się tak szybko

W 2023 roku ogłoszono w Polsce 21 468 upadłości konsumenckich. Rok później liczba przekroczyła 24 000. Dane z Krajowego Rejestru Zadłużonych za pierwsze trzy kwartały 2025 roku sugerują, że rok zamknie się prawdopodobnie w okolicach 27 000 spraw (źródło: Ministerstwo Sprawiedliwości, dane KRZ publikowane kwartalnie). To wzrost o ponad 300 procent w porównaniu z 2019 rokiem, kiedy jeszcze obowiązywały restrykcyjne przepisy utrudniające osobom fizycznym ogłoszenie upadłości.

Za każdą z tych upadłości może stać nieruchomość, która trafia do masy upadłościowej. Nie każdy upadły ma mieszkanie albo działkę — ale szacunki branżowe mówią, że nieruchomość pojawia się w mniej więcej 30–40 procentach spraw konsumenckich (źródło: opracowania kancelarii syndyków publikowane przez Krajową Izbę Syndyków). Przy 27 000 spraw rocznie wychodzi z tego 8 000–10 000 nieruchomości, które każdego roku trafiają do sprzedaży tylko przez kanał syndyków. Dochodzą do tego tysiące nieruchomości sprzedawanych przez komorników w sprawach egzekucyjnych, które nie zakończyły się formalną upadłością.

Efekt? Podaż nieruchomości sprzedawanych przymusowo rośnie szybciej niż sam rynek pierwotny. A to zmienia układ sił.

Jak działa ekosystem: od długu do licytacji

Żeby zrozumieć, dlaczego druga licytacja komornicza wpadła w oko strategom rynku, trzeba najpierw prześledzić cały łańcuch zdarzeń, który do tej chwili prowadzi.

Kiedy dłużnik przestaje spłacać zobowiązania, wierzyciel — bank, fundusz sekurytyzacyjny, urząd skarbowy — uzyskuje tytuł wykonawczy i kieruje sprawę do komornika. Komornik zajmuje nieruchomość, zleca biegłemu wycenę i wyznacza termin pierwszej licytacji. Na pierwszej licytacji cena wywoławcza to trzy czwarte wartości z operatu szacunkowego. Jeśli nikt nie kupuje — a w przypadku nieruchomości obciążonych hipotekami, lokatorami albo innymi komplikacjami zdarza się to często — komornik wyznacza drugą licytację.

Na drugiej licytacji cena wywoławcza spada do dwóch trzecich wartości z wyceny. Różnica względem pierwszej licytacji to kilka procent, ale w odniesieniu do wartości rynkowej nieruchomości to często kilkanaście, a w dużych miastach nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Więcej o tym mechanizmie znajdziesz w artykule omawiającym różnice między pierwszą a drugą licytacją komorniczą.

Równolegle działa kanał syndyków. Po ogłoszeniu upadłości konsumenckiej syndyk przejmuje zarząd nad majątkiem dłużnika i sprzedaje go w przetargu — zazwyczaj w trybie nieograniczonym. Tutaj ceny wywoławcze ustala syndyk na podstawie wyceny biegłego, ale ma większą elastyczność niż komornik. Może obniżać cenę w kolejnych przetargach, prowadzić negocjacje, a sam przebieg procesu jest mniej sformalizowany. Jeśli chcesz wiedzieć, czym te dwa tryby różnią się z perspektywy kupującego, warto przeczytać zestawienie syndyk a komornik — co to znaczy dla kupującego.

Dlaczego właśnie druga licytacja stała się celem

Przez lata na polskim rynku licytacji panował jeden schemat: kupujący szedł na pierwszą licytację, bo bał się, że ktoś inny kupi mu sprzed nosa na drugiej. Dziś ten schemat zaczyna się odwracać. Coraz więcej świadomych uczestników rynku celowo odpuszcza pierwszą licytację — nawet jeśli cena im odpowiada — i czeka na drugą.

Dlaczego? Bo ryzyko, że ktoś kupi na pierwszej, jest mniejsze, niż się wydaje. Według danych zbieranych przez portale monitorujące postępowania egzekucyjne, w 2024 roku na pierwszych licytacjach nieruchomości w Polsce sprzedawano od 35 do 45 procent wystawionych obiektów (dane szacunkowe na podstawie analizy ogłoszeń i wyników w systemach komorniczych). Reszta trafiała na drugą licytację albo była wycofywana z postępowania.

Dla kupującego, który czeka na drugą licytację, oznacza to, że przy mieszkaniu wycenionym przez biegłego na 450 000 złotych może wejść do przetargu z ceną wywoławczą 300 000 złotych — zamiast 337 500 złotych z pierwszej licytacji. To realna różnica 37 500 złotych, którą da się przeznaczyć na remont albo po prostu zostawić w kieszeni. W Warszawie, gdzie metr kwadratowy kosztuje 15 000–18 000 złotych, ta różnica to często 2–3 metry mieszkania.

Do tego drugie licytacje przyciągają mniej osób — bo część zainteresowanych odpada po pierwszej nieudanej próbie, a informacja o drugiej licytacji jest mniej nagłaśniana. Mniejsza konkurencja to mniejsze ryzyko, że licytacja wywinduje cenę daleko ponad wartość wywoławczą.

Kto dziś kupuje na licytacjach komorniczych

Profil kupującego na polskich licytacjach komorniczych zmienił się wyraźnie w ciągu ostatnich czterech lat. Jeszcze w 2020 roku dominowały dwie grupy: lokalni inwestorzy z gotówką oraz instytucje skupujące wierzytelności. Dzisiaj dołączyła trzecia — świadomi nabywcy indywidualni, którzy szukają pierwszego albo kolejnego mieszkania i traktują licytacje jako alternatywę dla rynku pierwotnego i wtórnego.

Ta trzecia grupa rośnie najszybciej. Napędzają ją dwie rzeczy. Po pierwsze, ceny na rynku pierwotnym w największych miastach doszły do poziomów niedostępnych dla rodzin o przeciętnych dochodach bez wieloletniego kredytu. Po drugie, informacja o licytacjach jest dziś łatwiej dostępna — KRZ, portale branżowe i grupy w mediach społecznościowych sprawiają, że śledzenie postępowań nie wymaga już ani znajomego prawnika, ani dostępu do branżowych sieci kontaktów.

Trzeba tu od razu dodać ważne zastrzeżenie: zakup na licytacji nie jest wolny od ryzyka. Nieruchomość kupuje się w takim stanie, w jakim się ją zastaje. Mogą na niej ciążyć długi, lokatorzy, nieuregulowany stan prawny. Kogoś, kto nie zna mechanizmu, ukryte koszty zakupu mieszkania z licytacji komorniczej mogą całkowicie pozbawić pozornej oszczędności.

Inwestorzy budujący portfele nieruchomości patrzą na ten rynek inaczej — jak na systematyczne źródło podaży poniżej wartości rynkowej. Więcej o tym podejściu w artykule o strategii budowania portfela nieruchomości z aukcji syndyka i komornika.

Co mówią dane z KRZ za 2025 rok

Krajowy Rejestr Zadłużonych — w pełni uruchomiony w grudniu 2021 roku — stał się najważniejszym narzędziem analitycznym dla osób śledzących rynek przymusowej sprzedaży nieruchomości. Pierwszy raz w historii polskiego prawa wszystkie postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne są jawne i można je przeszukiwać online.

Dane za 2025 rok pokazują kilka wyraźnych tendencji (źródło: Ministerstwo Sprawiedliwości, raporty kwartalne z KRZ):

Geograficzne skupienie postępowań w trzech województwach nie jest przypadkowe — to regiony o największej koncentracji kredytów hipotecznych zaciąganych w latach 2006–2008 (tzw. frankowicze, dla których upadłość stała się ostatecznym wyjściem po latach procesów) oraz o najwyższych kosztach życia, które w warunkach inflacji z lat 2021–2023 dobiły płynność finansową wielu gospodarstw domowych.

Co istotne, wzrost liczby postępowań w grupie 35–50 lat to sygnał, że problem nie dotyczy tylko osób od lat w trudnej sytuacji życiowej, ale również klasy średniej, która przez kilka lat nie była w stanie obsłużyć zobowiązań przy rosnących stopach procentowych i kosztach utrzymania. To właśnie ta grupa najczęściej ma nieruchomości, które wchodzą do masy upadłościowej.

Kogo zastanawia, co dzieje się z mieszkaniem po ogłoszeniu upadłości konsumenckiej, odpowiedź jest prosta: w zdecydowanej większości przypadków nieruchomość trafia na sprzedaż przez syndyka, a dłużnik zostaje z kwotą wystarczającą na wynajem lokalu zastępczego przez określony czas.

Kto traci w tym systemie

Analiza rynku licytacji komorniczych nie może pomijać drugiej strony medalu. Za każdą okazją cenową stoi konkretna historia — najczęściej rodziny, która straciła nieruchomość w wyniku zbiegu nieszczęśliwych okoliczności, błędnych decyzji finansowych albo zwyczajnego pecha. Systemy przymusowej sprzedaży są zaprojektowane po to, żeby zaspokoić wierzycieli — nie po to, żeby chronić dłużnika.

W praktyce dłużnik traci nie tylko nieruchomość, ale w wielu przypadkach odzyskuje mniej, niż wynosiło jego zadłużenie. Operat szacunkowy bywa zaniżony w stosunku do wartości rynkowej — bo biegły wycenia nieruchomość obciążoną, z ryzykiem lokatorskim, bez gwarancji stanu technicznego. Kupujący płaci 66 procent tej i tak już zaniżonej wartości. Różnica między ceną transakcyjną a wartością rynkową trafia… donikąd — to po prostu strata dłużnika.

Podobny mechanizm działa przy dużych upadłościach firm. Analiza największych upadłości firm w Polsce i tego, co stało się z ich majątkiem jasno pokazuje, że największe zyski z przymusowych sprzedaży trafiają do tych, którzy mają gotówkę, wiedzę prawną i czas — czyli do funduszy inwestycyjnych i doświadczonych inwestorów indywidualnych.

Wierzyciele — przede wszystkim banki — też nie wychodzą z tych transakcji bez strat. Przy dużej podaży nieruchomości na licytacjach ceny transakcyjne się obniżają, więc odzyski z zabezpieczeń hipotecznych są niższe od tych zakładanych przy udzielaniu kredytu. A to z kolei przekłada się na ostrzejsze wymagania banków przy nowych kredytach — i spiralę, która uderza w kupujących na rynku pierwotnym.

Trendy, które zmienią rynek w 2026 roku

Patrząc na dynamikę danych z KRZ i zachowania uczestników rynku, da się wskazać kilka tendencji, które będą kształtować rynek przymusowej sprzedaży nieruchomości w najbliższych miesiącach.

Dla kupujących indywidualnych, którzy szukają mieszkania poniżej ceny rynkowej, ten moment jest — paradoksalnie — korzystny. Rosnąca podaż z upadłości to więcej okazji. Ale rosnąca liczba świadomych inwestorów oznacza też, że te okazje są coraz szybciej wyłapywane i coraz mocniej licytowane. Okazja cenowa z drugiej licytacji może szybko zniknąć, kiedy do przetargu staje pięć osób zamiast dwóch.

Tych, którzy rozważają zakup pierwszego mieszkania tą drogą, zachęcam do sprawdzenia, ile realnie da się zaoszczędzić — tekst o tym, jak zaoszczędzić 120 tysięcy na pierwszym mieszkaniu z licytacji, pokazuje to na konkretnych liczbach. Z kolei zanim ktokolwiek zdecyduje się na ten krok, warto sprawdzić, dlaczego nieruchomości od syndyka są tańsze i kiedy to pułapka — bo nie każda okazja jest tym, na co wygląda.