Największe upadłości firm w Polsce 2024–2025 — co stało się z ich majątkiem i czego uczą inwestorów

Polska fala upadłości — liczby, które robią wrażenie

Rok 2024 był rekordowy pod względem liczby postępowań upadłościowych w Polsce — co najmniej od dekady nie widzieliśmy takiej skali. Z danych Centralnego Ośrodka Informacji Gospodarczej (COIG) wynika, że w samych trzech pierwszych kwartałach 2024 roku ogłoszono ponad 340 upadłości przedsiębiorstw, czyli o blisko 30% więcej niż rok wcześniej. Gdy dorzucić do tego postępowania restrukturyzacyjne, które bardzo często i tak kończą się likwidacją majątku, obraz robi się jeszcze ostrzejszy.

I nie chodzi tu o anonimowe spółki z jedną halą produkcyjną gdzieś pod miastem powiatowym. Wśród bankrutów są firmy z kilkudziesięcioletnim stażem, znane sieci handlowe, deweloperzy obsługujący setki klientów oraz producenci z kontraktami w całej Europie. Po każdej takiej upadłości zostaje masa majątkowa, która trafia pod młotek syndyka — i przy każdej z nich pojawia się okazja inwestycyjna dla kogoś, kto wie, jak po nią sięgnąć.

Krajowy Rejestr Zadłużonych (KRZ) i Monitor Sądowy i Gospodarczy (MSiG) stały się w tym czasie obowiązkową lekturą inwestorów polujących na aktywa poniżej cen rynkowych. Tyle że żeby z tych rejestrów korzystać sensownie, trzeba rozumieć mechanikę całego procesu — co trafia do masy upadłości, jak wygląda sprzedaż i gdzie naprawdę leżą okazje.

Co właściwie dzieje się z majątkiem upadłej firmy?

Zanim przejdziemy do konkretnych historii, trzeba wyjaśnić jedną rzecz: ogłoszenie upadłości nie powoduje, że majątek firmy znika. Trafia on pod zarząd syndyka, którego zadaniem jest spieniężyć go i podzielić wpływy między wierzycieli. I to właśnie wtedy otwiera się okno dla inwestorów z zewnątrz.

Syndyk ma do dyspozycji kilka trybów sprzedaży: przetarg ofertowy, aukcję elektroniczną, negocjacje z wybranymi nabywcami, a w przypadku całych firm — sprzedaż jako zorganizowanej całości. Ta ostatnia opcja bywa najciekawsza, bo pozwala przejąć przedsiębiorstwo razem z marką, kontraktami i zapleczem technicznym. Więcej o tej ścieżce piszemy w osobnym artykule poświęconym temu, jak przejąć firmę od syndyka.

Tempo sprzedaży zależy od tego, jak skomplikowane jest postępowanie. Proste masy — pojedynczy lokal, jeden pojazd — domyka się w kilka miesięcy. Bardziej złożone, na przykład upadłość dużego dewelopera z kilkudziesięcioma inwestycjami w różnych miastach, ciągną się latami. To z kolei wpływa na ceny: im dłużej aktywa czekają na nabywcę, tym mocniej spada cena wywoławcza.

Budownictwo na kolanach — upadłości deweloperów i generalnych wykonawców

W latach 2023–2025 sektor budowlany przeżył największy kryzys od czasu krachu po 2008 roku. Złożyło się na to kilka czynników, z których każdy z osobna dałoby się przetrwać, ale w pakiecie okazały się zabójcze: gwałtowny wzrost kosztów materiałów i robocizny, zamrożone ceny w umowach zawartych jeszcze przed inflacją, droższe finansowanie i schłodzony popyt na mieszkania po podwyżkach stóp procentowych.

Skutek? Upadały firmy, które jeszcze w 2021 roku wyglądały na rocksolidne. Generalny wykonawca z kilkudziesięcioletnim stażem, prowadzący jednocześnie kilkanaście kontraktów, łatwo wpadał w pułapkę: nowe zlecenia finansował gotówką ze starych, a gdy jedno z nich zaczęło przynosić straty, cała piramida się sypała.

Co trafiło na sprzedaż po upadłościach budowlanych?

Masy upadłości firm budowlanych to zwykle mieszanka aktywów o bardzo różnej płynności. Z jednej strony ciężki sprzęt — koparki, żurawie, betoniarki, samochody ciężarowe. Z drugiej nieruchomości w różnym stadium ukończenia: grunty z pozwoleniami na budowę, budynki w stanie surowym, mieszkania gotowe do odbioru. Do tego dochodzą należności od zamawiających, często kwestionowane i trudne do wyegzekwowania, oraz prawa do znaków towarowych i dokumentacja projektowa.

Sprzęt budowlany schodzi stosunkowo szybko, bo rynek jest płynny — dealerzy używanych maszyn i konkurencyjne firmy chętnie kupują dobrze utrzymany sprzęt nawet z dyskontem 30–40% wobec cen nowego. Z gruntami i budynkami sprawa wygląda inaczej. Nieruchomość w stanie surowym, z częściowo wykonanymi instalacjami i nieuregulowaną sytuacją prawną lokatorów, to wyzwanie nawet dla doświadczonego inwestora. Ale właśnie dlatego dyskonta są tu największe — i właśnie dlatego pytanie, dlaczego nieruchomości od syndyka są tańsze, warto zadać sobie przed każdym przetargiem.

Handel detaliczny: wielkie sieci, wielkie długi, wielkie okazje

Handel detaliczny to drugi sektor, który w ostatnich dwóch latach dostarczył najbardziej spektakularnych historii. Sieci handlowe, które budowały pozycję przez lata, nagle okazywały się zbyt duże, zbyt zadłużone i zbyt powolne, żeby nadążyć za zmieniającym się rynkiem. Rosnące koszty energii, problemy z łańcuchem dostaw i pocovidowa zmiana zachowań konsumentów uderzyły mniej więcej w tym samym czasie.

Upadłość sieci handlowej generuje masę majątkową o specyficznym charakterze. Towar — o ile nie jest objęty zastrzeżeniem własności po stronie dostawcy — trafia do masy i sprzedawany jest hurtowo, często za ułamek wartości detalicznej. Wyposażenie sklepów: regały, kasy, systemy chłodnicze, meble — to aktywa, na które jest popyt ze strony mniejszych sklepów i hurtowni. Najcenniejszą częścią masy są jednak zazwyczaj umowy najmu lokali.

Umowy najmu jako ukryty skarb

Sieć handlowa przez lata negocjowała warunki najmu i często miała podpisane długoterminowe umowy z korzystnymi stawkami — znacznie poniżej dzisiejszych poziomów rynkowych. Dla inwestora, który taką umowę przejmie (za zgodą wynajmującego i syndyka), to gotowa infrastruktura z natychmiastowym potencjałem operacyjnym. Jeśli interesuje cię ta ścieżka, warto rzucić okiem na materiał o kupnie lokalu użytkowego od syndyka — procedury są podobne, choć kontekst nieco inny.

Praktyczny problem polega na tym, że wynajmujący zazwyczaj woli rozwiązać umowę z upadłym najemcą niż przepisywać ją na nowego nabywcę. Dlatego przejęcie całej sieci jako zorganizowanej całości — z marką, umowami i dostawcami — jest trudniejsze niż wygląda w teorii. Ale gdy się uda, kupujący ma ogromną przewagę startową.

Przemysł i produkcja — fabryki pod młotek

Upadłości zakładów produkcyjnych przyciągają zupełnie inny typ inwestora. Tu w grę wchodzą duże kwoty, długi horyzont inwestycyjny i konieczność znajomości specyfiki branży. W zamian potencjalne zyski są proporcjonalnie większe.

Typowa masa upadłości zakładu produkcyjnego obejmuje: nieruchomości przemysłowe (hale, magazyny, place), linie produkcyjne i specjalistyczne maszyny, zapasy surowców i półproduktów, dokumentację techniczną i know-how, umowy z dostawcami i odbiorcami oraz — co często bywa niedoceniane — przeszkolonych pracowników, których nowy właściciel może zatrudnić.

Maszyny specjalistyczne — okazja czy problem?

Specjalistyczne maszyny produkcyjne to aktywa o bardzo wąskim rynku wtórnym. Linia do produkcji konkretnego komponentu przemysłowego potrafi być warta kilka milionów złotych jako działające urządzenie, ale jeśli nie znajdzie się nabywca z tej samej branży, syndyk często musi sprzedać ją złomarzowi za ułamek tej kwoty. To oznacza, że gracz branżowy może wejść w przetarg z relatywnie niską ofertą i wygrać — po prostu nie ma konkurencji.

Z punktu widzenia inwestora finansowego (a nie branżowego) maszyny specjalistyczne są mniej ciekawe. Bardziej atrakcyjne są nieruchomości przemysłowe — hale i magazyny mają płynny rynek, bo popyt na powierzchnię przemysłową w Polsce trzyma się mocno mimo spowolnienia gospodarczego. Takie aktywo można kupić z dyskontem 20–35% wobec wartości rynkowej i albo wynająć, albo odsprzedać po zamknięciu postępowania.

Jakie dyskonta realnie osiągają nabywcy z masy upadłości?

To pytanie interesuje każdego inwestora bardziej niż jakiekolwiek inne. Odpowiedź jest niejednoznaczna — bo dyskonto zależy od rodzaju aktywu, etapu postępowania, liczby oferentów i umiejętności negocjacyjnych kupującego.

Trzeba pamiętać, że dyskonto nie równa się zyskowi. Nieruchomość kupiona 30% poniżej ceny rynkowej może wymagać remontu za 15% wartości, kosztów obsługi prawnej za kolejne kilka procent i zamrozić kapitał na rok lub dwa, zanim trafi do najmu albo sprzedaży. Realna analiza zysku musi uwzględnić wszystkie te zmienne. O tym, jak to policzyć w praktyce, przeczytasz w artykule o kalkulacji zysku z flipa od syndyka.

Kto kupuje majątek upadłych firm i ile na tym zarabia?

Rynek zakupów z masy upadłości jest mniej demokratyczny, niż się wydaje. Dominują na nim trzy grupy nabywców, a każda z nich ma inne przewagi i inne cele.

Inwestorzy branżowi

Konkurenci upadłej firmy lub gracze z pokrewnych branż to często najlepiej przygotowani nabywcy. Wiedzą, ile naprawdę warta jest konkretna linia produkcyjna, mają kontakty z dostawcami i odbiorcami, a przejęcie zorganizowanej całości pozwala im błyskawicznie zwiększyć moce produkcyjne, omijając wielomiesięczny proces inwestycyjny. Dla nich upadłość konkurenta to nie branżowa tragedia, tylko szansa na konsolidację rynku.

Fundusze private equity i inwestorzy finansowi

Fundusze PE i family offices coraz uważniej przyglądają się polskim postępowaniom upadłościowym. Interesują ich głównie zorganizowane całości z potencjałem restrukturyzacyjnym oraz portfele nieruchomości. Ich atutem jest dostęp do kapitału i zdolność do szybkiego zamknięcia transakcji — co syndycy cenią, bo przyspiesza postępowanie. O myśleniu o takim portfelu w dłuższej perspektywie pisaliśmy w tekście o budowaniu portfela nieruchomości z aukcji syndyka.

Inwestorzy indywidualni

To grupa najliczniejsza, ale z reguły najsłabiej przygotowana. Inwestor indywidualny może bez problemu kupić lokal użytkowy, mieszkanie czy pojazd z masy upadłości — ale rzadko ma środki i wiedzę, żeby przejąć całe przedsiębiorstwo. Tam, gdzie ma realne szanse, to przetargi na pojedyncze nieruchomości lub maszyny, którymi duże fundusze nie zaprzątają sobie głowy.

Lekcje dla inwestora — wzorce decyzyjne z głośnych upadłości

Każda głośna upadłość — niezależnie od branży — pokazuje pewne powtarzające się schematy. Inwestor, który je rozpoznaje, szybciej dostrzega okazję i omija pułapki.

Wzorzec 1: Wczesne wejście daje przewagę cenową

Im wcześniej w postępowaniu pojawia się nabywca, tym większe ma pole do negocjacji. Syndyk, który dopiero obejmuje masę, często jest skłonny rozmawiać z potencjalnymi inwestorami jeszcze przed formalnym ogłoszeniem przetargu. To nie żadne działanie poza prawem — wręcz przeciwnie, sędzia-komisarz może zatwierdzić sprzedaż z wolnej ręki, jeśli cena jest godziwa i odpowiada wycenie. Klucz to monitorowanie KRZ i MSiG zaraz po ogłoszeniu upadłości, a nie czekanie na pierwsze ogłoszenie przetargu.

Wzorzec 2: Złożoność prawna to bariera wejścia, nie pułapka

Nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym, hipotekami wierzycieli czy roszczeniami lokatorów odstraszają amatorów. Tymczasem profesjonalny inwestor z dobrym prawnikiem może je nabyć z dyskontem 40–50% i — po uregulowaniu stanu prawnego — odsprzedać ze sporym zyskiem. Złożoność zmniejsza konkurencję w przetargu, a mniejsza konkurencja oznacza niższą cenę nabycia.

Wzorzec 3: Aktywa niematerialne są często pomijane

Bazy klientów, znaki towarowe, patenty, licencje, umowy z dostawcami — te aktywa rzadko budzą zainteresowanie na przetargach, bo trudno je wycenić. A dla gracza branżowego mogą być warte wielokrotność wartości księgowej. Firma z rozpoznawalną marką, nawet jeśli sama zbankrutowała, potrafi mieć bazę klientów wartą miliony złotych w kontraktach.

Wzorzec 4: Czas to ryzyko

Przeciągające się postępowania upadłościowe są ryzykowne dla wszystkich stron. Aktywa się zużywają, nieruchomości wymagają utrzymania, maszyny rdzewieją. Inwestor, który kupuje na początku postępowania, zapłaci więcej, ale dostanie aktywa w lepszym stanie. Ten, który czeka na kolejne obniżki ceny wywoławczej, ryzykuje, że nabędzie coś, co wymaga znacznie większych nakładów na przywrócenie do stanu używalności.